Gibt es eine Immobilienblase oder lohnt sich ein Baukredit noch?

Die Sorge vor einer Immobilienblase in Deutschland ist groß. Die Bundesbank beobachtet die Situation laut übereinstimmender Medienmeldungen seit geraumer Zeit mit Sorge und erwägt, einen ähnlichen Schritt zu gehen, wie ihn die Schweizer Notenbank bereits unternommen hat. Im Nachbarland wurde die Hypothekenvergabe von zentraler Stelle spürbar gedrosselt, um Druck vom Markt zu nehmen. In Deutschland könnte ein solcher Schritt nach der Sicht vieler Experten ebenso notwendig sein. Bereits im Januar erklärte die größten Geldhäuser der Bundesrepublik, dass sie die Zinsen auf Immobilienfinanzierungen "deutlich erhöhen" wollten, um dies zu vermeiden. Passiert ist diesbezüglich bislang kaum etwas.

Die Argumente für die Blase: Preisentwicklung und EZB-Manipulation

Die Bundesbank hat berechnet, dass die Preise für Neubauten in den sieben größten Städten Deutschlands seit 2005 um 20 Prozent angestiegen sind. Bislang wurde dieses Argument immer damit entkräftet, dass es aber noch strukturschwache Regionen in Deutschland geben würde, in denen die Preise sogar fielen. Inzwischen ist dies jedoch nicht mehr der Fall: Die Immobilienpreise ziehen überall spürbar an. "Betongold" hat insbesondere in der Krise an Popularität gewonnen.

Zudem wird der Markt manipuliert. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins auf historisch tiefe 0,50 Prozent gesenkt und es gibt gewichtige Stimmen, die ihn gerne noch weiter nach unten drücken würden. Die Regelungen, dass sich Banken unbeschränkt Geld von der Zentrale leihen dürfen, wurde zudem bis Juli 2014 verlängert. Für die Banken ist es extrem günstig, sich Geld aus Frankfurt zu besorgen und es durch ausgesprochen billige Baukredite an die Endverbraucher weiterzugeben und trotzdem noch einen Gewinn zu machen. Die Zinsen werden tatsächlich künstlich niedrig gehalten und halten die Nachfrage an Immobilienfinanzierungen hoch, obwohl die Marktpreise so deutlich angezogen haben, dass ein Zinsumschwung nötig wäre - wie die Banken selbst im Januar erklärt haben.

Die Argumente gegen die Blase: Preisnormalisierung

In der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung" erschien jedoch kürzlich ein Artikel des Experten Hans-Joachim Voth, der keinerlei Gefahr einer Blasenbildung sieht, sondern von einer Preisnormalisierung ausgeht. So verweist er auf eine in "The Economist" erschienene Studie. Die deutschen Immobilienpreise liegen demnach im Vergleich mit den Nachbarländern immer noch extrem tief. Die Quadratmeterpreise bewegen sich in den Großstädten zwischen einem Drittel und einem Viertel der französischen, spanischen und britischen Preise. Mehrfamilienhäuser in Frankfurt oder Berlin könnten zum selben Preis wie eine Drei-Zimmer-Wohnung in Barcelona vor dem Platzen der spanischen Immobilienblase erworben werden. Die Preise für den Wiederverkauf von Immobilien liegen zudem heute noch unter dem Niveau der 90er Jahre in Deutschland. Der Preisanstieg sei nichts als eine Anpassung.

Fazit: Die Blase rückt näher

Was Voth allerdings nicht auffällt, ist, dass seine Argumentation sich selbst aushebelt. Die Tatsache, dass Immobilien schwer wieder verkauft werden können, aber es einen drastischen Preisanstieg bei Neubauten gibt, der durch die günstigen Finanzierungen befeuert wird, zeigt, dass es bereits ein erhebliches Marktungleichgewicht gibt. Der Verweis auf die europäischen Nachbarländer relativiert zwar die allgemeine Panikstimmung, die bereits von einer Immobilienblase ausgeht, vermag jedoch nicht zu negieren, dass der Weg dorthin bereits beschritten ist. Wer jetzt noch eine Immobilienfinanzierung abschließt, muss davon ausgehen, dass die Preise eine ganze Weile weiter ansteigen werden. Sollte die Blase jedoch platzen - rauscht der Wert der Immobilien jedoch deutlich in den Keller und spürbar unter das heutige Niveau. Auch dies lässt sich in Spanien ablesen - wie Voth verschweigt. Vorsicht ist inzwischen das Gebot der Stunde.

Bildquelle: lichtkunst.73 / pixelio.de
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