Der Nordhäuser Bau- und Immobilieninvestor Axel Heck über die Chancen der Baubranche im Freistaat
„Der Baubereich wurde vernachlässigt“

Axel Heck

Für die aktuelle Ausgabe des "Besser leben in Thüringen"-Magazins sprach Chefredakteur Bernd Hilder mit dem Nordhäuser Bau- und Immobilieninvestor Axel Hecküber die Chancen der Baubranche im Freistaat:

Herr Heck, wie wird man einer der größten Bauinvestoren Nordthüringens?
Indem man klein anfängt: mit demersten Haus, damals im August 1991. Indem man klein anfängt: mit dem ersten Haus, damals im August 1991. Für einen Neueinsteiger wie mich war es noch ziemlich schwierig, Kredit von der Bank zu bekommen und sich durch all diesen Bürokratismus zu kämpfen. Nach der Wende war das ja ziemlich ungewohnt für uns. Wir mussten unser Leben komplett umstellen. Das war ein schwerer Neuanfang. Ich bin gelernter Tischler, hatte aber direkt nach der Wende in der Tischlerei aufgehört.

Als Handwerker haben Sie also Ihr erstes Haus mit Ihren eigenen Händen gebaut.
Natürlich waren auch einige Handwerksfirmen dabei, aber zu einem guten Teil habe ich tatsächlich noch selbst Hand angelegt. Außerdem haben Freunde und Bekannte kräftig mitgeholfen. Damals, direkt nach der Wende, ging das gar nicht anders, weil die Kredite von der Bank sehr begrenzt waren.

Seit damals ist die Bürokratie in Deutschland noch weiter gewuchert. Deutschland war dem bürokratischen Sozialismus noch nie so nah wie heute … Ja, das stimmt! Aber man hat sich im Laufe der Zeit auch an all diese Bürokratie gewöhnt. Neben all den Nachteilen hat sie natürlich den Vorteil, dass wir als Unternehmer wissen, dass alles rechtens und nicht willkürlich zugeht. Außerdem wissen wir inzwischen ziemlich gut, an wen wir uns in der Verwaltung wenden und wie wir vorgehen sollten, damit die Planung von den Ämtern mitgetragen wird. Leider laufen diese Prozesse oft schwerfälliger ab, als es uns als Unternehmen lieb ist.

Gehen Sie heute noch selbst zur Abnahme Ihrer Bauten? Ist es hilfreich, dass Sie ursprünglich nicht über die Investorenschiene kommen, sondern ausgebildeter Handwerker sind, dem auf dem Bau niemand ein X für ein U vormachen kann?
Natürlich habe ich wegen meiner Fachkenntnisse auf jedem Bau ein Grundgefühl für die Ausführungsqualität. Aber wegen der Größe des Unternehmens schaffe ich es meistens nicht mehr, die Bauten selbst abzunehmen. Dafür habe ich inzwischen die entsprechenden Strukturen entwickelt.

Haben Sie konkrete Vorschläge für die Politik, wie man Bürokratie sinnvoll abbauen kann?
Ein gutes Beispiel exzessiver Bürokratie ist der Brandschutz, dessen Anforderungen exorbitant gestiegen sind. Natürlich ist Sicherheit äußerst wichtig, aber man fragt sich, ob es nach jedem tragischen, aber sehr seltenen Einzelfall Gesetzesverschärfungen geben muss. All die bürokratischen Verschärfungen haben übrigens auch zu einer starken Kostensteigerung beim Bauen geführt. Nicht nur durch den eklatanten Fachkräftemangel und immer weniger Baufirmen explodieren die Kosten.

Tragen nicht auch die umstrittenen immer schärferen energetischen Vorschriften zu erhöhten Baukosten bei? Ich kenne einen Architekten, der meint, die energetischen Auflagen seien inzwischen so scharf und unsinnig. Man müsse Angst haben, dass Neubauten von innen anfangen zu schimmeln, wenn man nicht sehr teure Belüftungssysteme einbaut.
Das ist definitiv so. Im energetischen Bereich wird den Bauherren viel zu viel abverlangt. Natürlich kann man mit Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung gegensteuern, aber das treibt die Kosten stark in die Höhe. Im normalen Wohnungsbau ist das nur sehr schwierig möglich. Beispielsweise bei uns in Nordhausen, also außerhalb der Metropolen, ist eine Refinanzierung solcher Anlagen über die aktuell erzielbaren Mietpreise kaum möglich.

In Gebieten wie in Nordhausen gibt es also keinen Wohnungsnotstand, sondern Wohnungen stehen sogar leer?
Nein, Leerstand haben wir bei uns in der Unternehmensgruppe mit knapp 300 Wohneinheiten nicht. Generell haben wir derzeit sogar eher einen Mangel an bestimmten Wohnungsgrößen in zentraler Lage. Mieten wie in Erfurt, Leipzig oder Berlin können wir hier jedoch nicht erzielen. Dies macht die Realisierung von Bauvorhaben mit aufwendig energetisch sanierten Wohnungen mit gehobenen Standards unrentabel.

Bedeutet das: In bestimmten Gegenden Thüringens, wie beispielsweise in Jena, Erfurt oder Weimar, kann man bei all den staatlichen Auflagen überhaupt keine Wohnung mehr bauen, die mit einer für Durchschnittsbürger bezahlbaren Miete refinanziert werden kann? Gibt es eine Spekulationsblase?
Das ist so. Hinzu kommt aber auch die Spekulation mit Bodenpreisen. In Erfurt oder Jena finden Sie kaum noch Baugrundstücke, die nicht völlig überteuert sind. Natürlich wird diese Blase irgendwann platzen, verursacht von Ereignissen außerhalb Thüringens. In Thüringen aber wird man den Knall besonders laut dort hören, wo die Immobilien-Preise in den letzten Jahren besonders dramatisch gestiegen sind. Wo die Bau- und Mietpreise nur moderat gestiegen sind, wie in Nordhausen oder anderen Mittelzentren, wird man die Korrektur nach unten kaum oder gar nicht spüren.

Außerhalb der überteuerten Zentren kann man demnach noch Wohnungen bauen, die sich mit Mieten von fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter finanzieren lassen?
Bei Sanierungen von Bestandsimmobilien sind diese Preise noch realistisch. Bei neu gebauten Wohnungen wird dieser Preis nicht ganz ausreichen. Die Baupreise sind natürlich auch bei uns gestiegen. Dies wird vermutlich so weitergehen, denn in Zukunft wird es einen katastrophalen Maurer- und Betonfacharbeitermangel geben. Die verbleibenden Handwerker können dann kräftig an der Preisschraube drehen. Dies wird allerdings ein bundesweites Thema sein.

Können Sie das konkretisieren? In der Berufsschule Leinefelde gibt es im derzeitigen Lehrjahr für die drei Landkreise Nordhausen, Eichsfeld und Unstrut-Hainich insgesamt 20 Auszubildende im Bereich der Baufacharbeiter, davon kommen vier aus Nordhausen. Allein in meiner Firma aber werden im Laufe des kommenden Jahres fünf Mitarbeiter in Rente gehen. Es wird eine gigantische Knappheit von Handwerkern geben.

Woran liegt das?Zu viele junge Menschen wollen studieren, wo doch das Handwerk goldenen Boden hat?
Es wird ja erst richtig gravierend, wenn all die vielen Handwerker in Rente gehen, die heute so um die 60 Jahre alt sind. Das Problem wurde von der Politik total vernachlässigt. Und offenbar ist vielen Studenten nicht klar, dass in vielen Studiengängen ihre Berufsaussichten nicht so gut sind, wie sie im Handwerk wären. Auch habe ich das Gefühl, dass viele Abiturienten einfach mal anfangen zu studieren, weil sie noch nicht wissen, was sie später einmal werden wollen.

Man kann also vereinfacht sagen: Es gibt zu viele Architekten und zu wenige Baufacharbeiter?
Nein, so ist das auch nicht. Der Baubereich insgesamt wurde vernachlässigt. Weil ihnen schlechte Zukunftschancen vorhergesagt wurden, als es noch ein Überangebot an Architekten gab, haben zu wenige Architektur studiert und viele Architekturbüros suchen jetzt händeringend Architekten. Zudem sind in unserer Gegend viele große Architekturbüros schon verschwunden. Eine Zeit lang hatten sie zu wenige Aufträge, jetzt fehlt das Personal.

Wie lässt sich der Mangel an Facharbeitern beheben?
Die Politik muss endlich gegensteuern. Vertreter von Wirtschaft und Politik müssen beispielsweise in die Schulen gehen und für die handwerkliche Ausbildung werben. Ganz besonders schlimm ist, dass es Berufsschulen für bestimmte Fachbereiche gar nicht mehr in allen Landkreisen gibt und die Berufsschüler viel zu weite Strecken zurücklegen müssen.

Die permanente Zentralisierung Thüringens, die von der rot-rot-grünen Landesregierung besonders stark vorangetrieben wird, läuft also den Interessen der einzelnen Regionen entgegen?
Wenn es eine Berufsschule für Baufacharbeiter in Nordhausen gäbe, wäre es auch leichter, wieder neue Auszubildende anzuwerben. Außerdem müssten Schulpraktika stärker auf Handwerksberufe ausgerichtet werden. Gelegentlich haben wir Praktikumsanfragen, aber die Schüler wollen dann oft ins Büro und nicht auf die Baustelle. Ganz generell gilt: Durch Gebietsreformen, wie zum Beispiel der Zerschlagung und Zusammenlegung von Landkreisen, nimmt die Bedeutung von Regionen und die Identifizierung der Menschen mit ihrer Heimat ab.

Wie zufrieden sind Sie mit der Wirtschaftspolitik der rot-rot-grünen Landesregierung?

Als Rot-Rot-Grün 2014 an die Regierung kam, waren die Befürchtungen in der Wirtschaft natürlich sehr groß. Heute kann man feststellen, dass es nicht so schlimm ist, wie wir erwartet hatten. Die Landesregierung ist zumindest bemüht. Sie hat ein Ohr für die heimische Wirtschaft. Aber wirklich versagt hat Rot-Rot-Grün in der Bildungspolitik, also genau dort, wo es die größten Hoffnungen gab. Ich selbst habe vier Kinder in der Schule und ärgere mich darüber, wie oft der Unterricht ausfällt. Meiner Ansicht nach müssten die Lehrpläne realistischer, lebensnäher gestaltet und Lehrer besser bezahlt werden.

Aufgrund der lockeren Geldpolitik des EZB-Präsidenten Draghi sind Baukredite derzeit äußerst günstig. Führt das in Ihrer Branche zu Fehlentwicklungen oder freuen Sie sich über das billige Geld für Investoren und Käufer? Viele flüchten sich derzeit ja in das sogenannte Betongold, weil sie Angst um den Wert ihrer Ersparnisse haben.
Die günstigen Kredite sind gut für die gesamte Wirtschaft. Für unsere Branche gilt das aber ganz besonders, da insgesamt noch Wohnungen fehlen und es kein Überangebot gibt. Die Menschen sehnen sich nach Eigentum und sehen das auch als Altersvorsorge. Allerdings helfen der Baubranche derzeit auch die Fehleinschätzungen der Politik aus den letzten Jahren.

Wie meinen Sie das?
In den Jahrzehnten nach der Wende hat man fälschlicherweise gedacht, dass es in Städten wie z. B. Nordhausen wegen Wegzug und niedriger Geburtenraten viel zu viele Wohnungen gibt. Deswegen wurden viele Plattenbausiedlungen zurückgebaut. Heute fehlen plötzlich Wohnungen, was wiederum gut für die Baubranche ist. Der Denkansatz der entsprechenden Gremien war vielleicht richtig, am Ende wurde er aber durchgezogen wie in einer Planwirtschaft und ging ohne rechtzeitige Korrekturen an der Realität vorbei.

Wie Sie sagen: Das ist das Geschäft der Bauunternehmen!
Im Prinzip ja, aber wenn große Wohnungsgesellschaften ihren Bestand verkleinern, dann wollen sie auch bei der zukünftigen Wohnungsbaupolitik in einer Region mitreden. Da sich die Politik darauf eingelassen hat, hat das zu allerlei ungerechtfertigten Restriktionen für Neubauten und der Behinderung von Investitionen geführt.

Politik und große Wohnungsgesellschaften stecken also unter einer Decke?
Natürlich war es oft auch im Interesse von Städten, dass Wohnungen abgerissen wurden. Zu viele leer stehende Wohnungen zerstören den Markt und passen nicht mehr zur vorhandenen Infrastruktur. Tatsache ist aber auch, dass Wohnungsgesellschaften, die 500 oder 1000 Einheiten abreißen, nicht wollen, dass andere zulasten ihres Marktanteils neue Wohnungen bauen.

Wie hat sich der Markt insgesamt verändert?
Als zurückgebaut wurde, hat niemand bedacht, dass sich die Gesellschaft ändert und heute immer mehr kleine Single- Wohnungen gebraucht werden. In Nordhausen werden zudem wegen der sehr hohen Flüchtlingszuwanderung mehr Wohnungen als prognostiziert gebraucht. Und ganz entscheidend: Die starke Zuwanderung aus dem ländlichen Umland in das Mittelzentrum Nordhausen hält an. Dieses Phänomen des Ausblutens der ländlichen Regionen findet man überall im Land.

Das heißt, die Dörfer und Kleinstädte um die Mittelzentren herum veröden - und dort investiert kaum noch jemand in Wohnraum?
Es klingt hart, aber genau so ist es. Den Kleinstädten mit verhältnismäßig wenigen Einwohnern bricht als Erstes die Infrastruktur weg. Es gibt dort immer weniger Möglichkeiten einzukaufen. Das bewegt die Menschen am Ende dazu, in die nächstgrößere Stadt zu ziehen, wo sie bequemer einkaufen und auf ihr Auto oft verzichten können. In den kleineren Dörfern wird das gesellschaftliche Leben oft nur noch von Vereinen aufrechterhalten. Aber insgesamt verliert der ländliche Raum extrem an Lebensqualität.

Und infolgedessen verfallen im ländlichen Raum Thüringens die Immobilienpreise?
Ja, das ist so. Entscheidend für den Wert von Immobilien sind eben die drei Faktoren Lage, Lage, Lage. Schon einige wenige Kilometer außerhalb Nordhausens sind viele Immobilien unverkäuflich, weil dort weniger Menschen leben möchte.

Ist es ein Vorteil für Städte wie Nordhausen, dass sie anders als Berlin, Leipzig oder Erfurt völlig unbeachtet von internationalen Investoren sind, die riesige Summen in Wohnungen investieren?
Zweifelsohne ja. Solche Milliarden-Investoren oder Hedgefonds können hier ja nicht 20 000 oder 30 000 Wohnungen auf einmal kaufen. Die beachten uns gar nicht. Die meisten Bauinvestoren in Nordhausen kommen auch aus Nordhausen. Viele der mittelgroßen Städte in Thüringen sind aber selbst schuld, dass sie nicht einmal kleinere Investoren von außerhalb bekommen. Nordhausen und andere thüringische Städte ließen sich für viel Geld von auswärtigen Beratungsgesellschaften Gutachten erstellen. Daraus ging dann hervor, wie mies die Lage des Standorts doch sei. Und dann wundert man sich, wenn niemand in die Region investieren will. Damit produziert man Pessimismus und keinen Optimismus.

Was ist zu tun?
Wir haben ein neu erschlossenes Industriegebiet direkt vor den Toren der Stadt an der Autobahn gelegen. Das muss jetzt auch mit Betrieben gefüllt werden. Nur Arbeitsplätze machen eine Region auf Dauer attraktiv und kurbeln die regionale Wirtschaft an. Gleichzeitig dürfen wir nicht weiter Niedriglohngebiet bleiben. Die Löhne müssen steigen, ansonsten können wir keine Neubürger anlocken und den Wegzug von Jüngeren verhindern.

Höhere Löhne sind bei Unternehmern nicht populär!
Für die zukünftige Entwicklung dieser Region müssen sie sein. Ich wäre froh, wenn mal ein Investor nach Nordhausen käme, der 500 Arbeitsplätze schüfe und 20 oder 22 Euro statt 12 oder 13 Euro Stundenlohn zahlte. Dann müssten die anderen Unternehmen nachziehen und die Menschen hätten mehr Geld, um es in der Region auszugeben. Mir ist bewusst, dass diese Meinung von vielen meiner Unternehmerkollegen nicht geteilt wird, aber ich weiß auch, dass man von 1300 Euro im Monat nicht ordentlich leben kann. Auch Kleininvestoren, die ein oder zwei Wohnungen kaufen wollen, bevorzugen in aller Regel die großen Metropolen und nicht Nordhausen.

Wie würden Sie denen die Vorzüge Ihrer Stadt schmackhaft machen?
Vergleichen Sie doch nur die Rendite, die Sie in diesen sogenannten B-Lagen erzielen können. Wenn Sie die zu erzielende Miete mit dem Kaufpreis in Relation setzen, machen sie in Mittelstädten ein erheblich besseres Geschäft als in München oder Dresden. Je länger der Bauboom anhält, desto stärker wird sich das auch bei Investoren herumsprechen. In vielen Großstädten lassen sich mit Wohnungen nur noch Verluste, aber überhaupt keine Gewinne mehr erzielen. Sogar wenn sich der Markt dann wieder abkühlen sollte, stehen sie mit Wohnungen in kleineren Städten erheblich besser da. Um das mal mit Zahlen zu belegen: In Nordhausen zahlt man für eine Neubauwohnung das 15- bis 20-Fache der Jahresmiete. In großen Metropolen ist es oft das 25- bis 30-Fache.

Ist es nicht gerade der Staat, der den Erwerb von Wohneigentum für seine Bürger besonders teuer macht? Die Baunebenkosten liegen mancherorts schon bei 15 Prozent. Die Notariatskosten sind sehr hoch und die Grunderwerbssteuer beträgt in Thüringen inzwischen schon unglaubliche 6,5 Prozent.
Hier sendet der Staat absolut die verkehrten Signale. Wenn man will, dass sich die Bürger Eigentum anschaffen, dann kann man sie nicht so zur Kasse bitten. Übrigens ist ja eine schamlose Doppelbesteuerung im Spiel. Wenn von mir als Bauträger jemand ein Haus oder eine Wohnung kauft, dann ist in dem Kaufpreis für die Bauleistung die Mehrwertsteuer enthalten, und für diesen Anteil wird dann wiederum auch noch die Grunderwerbssteuer berechnet, also Grunderwerbssteuerberechnung auf die Mehrwertsteuer. Und das zusammen macht dann schon ein Viertel des Kaufpreises aus. Da darf man sich nicht wundern, wenn sich viele Menschen gegen den Kauf einer selbst genutzten Immobilie entscheiden.

Erwarten Sie deswegen von der Landesregierung, dass sie die Grunderwerbssteuer wieder senkt?
Ja, natürlich. Ich kann das jetzt hier fordern, aber sie wird es nicht tun. Ich habe noch nie erlebt, dass eine Steuer wieder abgeschafft wurde. Die Politik sollte jedoch bedenken, dass mit der Grunderwerbssteuer gerade auch schwache Familien getroffen werden.

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